28 Nov

Der neue Mietspiegel – ein Preisknaller im üblen Sinn

Der Mietspiegel für die kommenden zwei Jahre bildet eine Steigerung des Mietpreisniveaus gegenüber 2016 um 9,4% ab. Die Durchschnitts-Kaltmiete beträgt jetzt 7,71 EUR gegenüber 7,05 EUR/m². im Jahr 2000 lag dieser Wert noch bei 5,05 EUR. Das ist dann eine Steigerung um 53,7% innerhalb 18 Jahren mit deutlich zunehmender Dynamik.

Der Gemeinderat wird diesen Mietspiegel am 4.12. absegnen (müssen). Er ist nach den Regeln des § 558 d (BGB) aufgestellt. In diesem Jahr wurde er aufgrund einer Stichprobenerhebung fortgeschrieben. 2020 muss er dann wieder vollkommen neu ermittelt werden. Als qualifizierter Mietspiegel muss er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet sein, d.h. das Ergebnis muss bei jeder anderen Stichprobe identisch herauskommen (Reproduzierbarkeit). Außerdem muss der Mietspiegel von den Verbänden der Vermietenden und der Mietenden gebilligt sein.

Der Deutsche Mieterbund und die Partei DIE LINKE laufen schon seit Jahren Sturm gegen die Grundprinzipien eines jeden Mietspiegels, wie sie im BGB festgelegt sind:
Es werden bei den Stichproben nur solche Mietverträge gewertet, die innerhalb der letzten vier Jahre entweder neu abgeschlossen wurden oder deren Mietpreis innerhalb der vier Jahre verändert, und das heißt ja nun mal in aller Regel erhöht wurde. Alle „stehengebliebenen“ Mietpreisvereinbarungen werden nicht gewertet. Damit ist der Mietspiegel ein Mieterhöhungsspiegel. Er gibt nicht das tatsächlich bestehende durchschnittliche Mietpreisniveau wieder. Außerdem sind bei der Erfassung alle öffentlich geförderten (ca. 5.500 Wohneinheiten) oder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen mietpreisreduzierten Wohnungen ausgeschlossen sowie alle Ein- und Zweifamilienhäuser. Insofern können bei den Stichproben von den in Mannheim bestehenden ca. 168 Wohneinheiten nur etwa 115.000 Wohneinheiten herangezogen werden. Von diesen freifinanzierten Wohneinheiten hält die GBG ca. 15.600, also 13,5%. Für den Eigentümerverband Haus und Grund ein Aufreger erster Güte. Die GBG „versaut“ nach deren Auffassung mit ihren unter Mietspiegelniveau liegenden Preisen das wirklich gute Geschäft. Statt 9,4% könnten es sonst doch gerne 10 oder 11% sein! (Siehe den Prozessbericht in dieser Ausgabe, wo es genau um diesen Sachverhalt geht).

Obwohl die „Sozialwohnungen“ von der Mietpreiserhebung ausgeschlossen sind, unterliegen sie dem Mietspiegel ganz direkt. Denn ihr Mietzins ist per städtischer Satzung auf den Mietspiegelpreis minus 10% festgelegt. Deren Mieter haben somit eine kräftige Erhöhung zu erwarten.

Was heißt die Mietspiegelerhöhung für die städtische GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH? Sie folgt bei ihrer Mietpreisgestaltung in aller Regel den Mietspiegelpreis-Bewegungen. Sie muss es aber nicht. Das gilt in gegenwärtiger Phase umso mehr, als in den Mietspiegelpreis eine gehörige Portion spekulative Preistreiberei einfließt. Denn bei Wohnungs- / Mieterwechsel kann der Eigentümer nehmen, was der Markt zulässt. Er ist nicht an den Mietspiegel gebunden (das wäre ja eine Form der verhassten Mietpreisbremse). Es ist also vom Aufsichtsrat der GBG dringend zu erwarten, dass er die Geschäftsführung auffordert, diesmal deutlich unter der Mietspiegelerhöhung bleibt. Bisher liegen die GBG-Mieten in der Regel ca. 1 EUR unter dem Mietspiegelniveau. Es wird der künftigen Mietpreisentwicklung in Mannheim guttun, wenn die GBG noch mehr als bisher bremst. Natürlich muss auch die GBG ihre Mietpreise entsprechend ihrer Kostenentwicklung anpassen, will sie nicht an Substanz verlieren, z.B. indem sie Instandhaltungen und Sanierungen runterfährt. Aber die GBG muss nicht an Spekulationsgewinnen mitverdienen!

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE
Aufsichtsratsmitglied GBG

23 Nov

Hauseigentümerverband will Mietspiegel kippen

Extreme Mieterhöhung soll erzwungen werden

Am 23. November 2018 fand vor dem dem Amtsgericht Mannheim ein wichtige Verhandlung statt, die möglicherweise Bedeutung über Mannheim hinaus hat. Es geht darum, wieviel darf ein Hauseigentümer die Miete erhöhen und wieweit ist er durch den Mietspiegel gebunden.

Ein erster Verkündungstermin des Gerichts erfolgt am 15. Januar um 15 Uhr, Amtsgericht Mannheim, Zimmer 228.

Um was geht es?
Eine Hausbesitzerin will die Miete, die schon jetzt oberhalb des qualifizierten Mannheimer Mietspiegels liegt, nochmals um über 15% erhöhen. Die Mietpartei wehrt sich gegen die Mieterhöhung und bekommt rechtlichen Beistand vom Mieterverein Mannheim.
Die Vermieterin wird unterstützt vom Eigentümerverband „Haus und Grund“. Die rechtliche Vertretung übernimmt deren Vorsitzender persönlich, Rechtsanwalt Josef Piontek.

Rechtsanwalt Piontek zweifelt die Rechtmäßigkeit des Mannheimer Mietspiegels an. Die Erhebung des Mietspiegels sei nicht nach wissenschaftlichen Maßstäben erfolgt, sondern politisch motiviert. Mit dem Mietspiegel betreibt die Stadt Mannheim Wohnungspolitik. Ihn stört vor allem, dass die Mietwohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBG mit einer Durchschnittskaltmiete von 6,19 € / qm keine marktgerechten Preise abbilde. Der Mietspiegel werde damit künstlich nach unten gedrückt und sei nicht marktkonform. Der neue Mietspiegel ist mit 9,40€ um 3,20€ darüber. Ohne die GBG-Wohnungen wäre der Mietspiegel aber höher. Haus und Grund will die GBG-Wohnungen bei der Berechnung des Mietspiegels am liebsten ganz draußen haben. Hilfsweise argumentiert der Verband aber, dass auf jeden Fall die Gewichtung mit 14% zu hoch sei.

Rechtsanwalt Sauer vom Mannheimer Mieterverein weist das Ansinnen von Haus und Grund als eine „Klage zur Unzeit“ zurück. Jahrelang habe Haus und Grund den Mannheimer Mietspiegel als Richtgröße akzeptiert. Trotz immenser Mieterhöhungen in den letzten Jahren – in Mannheim in den letzten beiden Jahren 9% Mietsteigerung, die zwei Jahre zuvor 7% Mietsteigerung – sei das für Haus und Grund offensichtlich immer noch nicht genug. Haus und Grund instrumentalisiere das Verfahren für seine Interessen und habe schon angekündigt, notfalls auch in die höhere Instanz zu gehen. Dies sei schändlich und so Sauer gegenüber der Presse eine „unschöne Ausformung des Kapitalismus“. Zum Mannheimer Mietspiegel meinte Sauer, dass dieser auf jeden Fall den gesetzlich geforderten Kriterien genüge.

Rechtsanwalt Piontek konterte, dass es Haus und Grund nicht um ein Politikum gehe, sondern einfach um die Korrektheit des Mietspiegels. Rechtsanwalt Sauer fragte im Gegenzug, wenn Haus und Grund die GBG-Wohnungen draußen haben wolle, weil sie angeblich zu niedrig seine, dann müsste nach dieser Logik, auch die überteuerten Mieten, die weit über dem Marktpreis sind, herausfallen. Aber genau das mache Haus und Grund gerade nicht. Deshalb ginge es dem Verband nur um noch höhere Mieten und darum, eine Regulierung der Mietpreise abzuschaffen.

Wie geht es jetzt weiter?
Die Richterin hat angekündigt, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Klägeranwalt hat schon einmal Bedenken angekündigt, wenn das Gericht den vom Rechtsanwalt des Mietervereins vorgeschlagenen Gutachter, einen renommierten und einschlägig bekannten Experten, bestellen werde. Das Gutachten soll zur Klärung beitragen, ob der qualifizierte Mannheimer Mietspiegel den wissenschaftlichen Anforderungen entspreche. Und damit letztlich die weitere Gültigkeit des Mietspiegels klären.

Der Vekündungstermin über die Bestellung des Gutachters ist am 15. Januar 2019. Das Verfahren ist in der Sache aber hiermit mit großer Wahrscheinlichkeit nicht beendet und wird dann erst richtig losgehen.

Das Verfahren hat in der Tat eine große und übergeordnete Bedeutung. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes und des Mietervereins Mannheim ist die Erhebung des Mietspiegels, die gesetzlich festgelegt ist, nicht ideal und bedarf einer gesetzlicheb Überarbeitung.

Der Mieterverein stellt fest:
„Der Mietspiegel bildet gemäß § 558c BGB, nicht den gesamten Querschnitt des Mietwohnungsmarktes (Bestandsmieten) ab, sondern nur die Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre erhöht wurden.
Der Mietspiegel schützt die Mieter bei Neuvermietungen vor allzu übermäßigen Mietsteigerungen. Da nur Neumieten der letzten vier Jahre erfasst werden, die Altmieten aber außen vor bleiben, hat der Mietspiegel auf den allgemeinen Mietspiegel aber auch eine preistreibende Wirkung. Damit wird die ursprüngliche Intention des Mietspiegels in sein Gegenteil verkehrt.“

Die Existenz eines Mietenspiegel, so unvollkommen er gegenwärtig ist, wirkt als allgemeine Bremse für extreme Mieterhöhungen.

Umso schändlicher ist nun, wenn Haus und Grund als Interessenorganisation der Vermieter, nun auch eine der letzten Schranken für übermäßige Mieterhöhungen kippen will. Das darf nicht sein!

Roland Schuster

19 Nov

Antrag zur Sitzung des Gemeinderats am 04.12.18 – SOZIALGERECHTE BODENNUTZUNG – PREISGÜNSTIGEN WOHNRAUM SCHAFFEN

Hammond Barracks zu neuen Konditionen für preisgünstigen / Sozialen Wohnungsbau erwerben

Der Gemeinderat möge beschließen:

  1.  Die Stadt tritt mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in Verhandlung
    über den Erwerb des Baufeldes 2 der Hammond Barracks. Das Baufeld soll
    ausschließlich dem preisgünstigen / Sozialen Wohnungsbau dienen. Die Stadt
    Mannheim gibt hierzu eine Selbstverpflichtung ab, die Bestandsgebäude /
    Baugrundstücke nur an solche gemeinwohlorientierten Bauträger weiter zu geben, die entweder Sozialen Wohnungsbau mit längst möglicher Bindungsfrist
    (Landesförderung) oder nachhaltiges preisgünstiges Wohnen realisieren mit
    dinghafter Sicherung im Grundbuch. Gegenüber der BIMA strebt die Stadt
    Bedingungen an, wie sie durch die Zusage der Bundesregierung angekündigt wurden, Flächen für sozialen Wohnungsbau stark verbilligt oder sogar kostenlos an
    Kommunen abzugeben.
  2.  Die Baugrundstücke sollen der Konzeptvergabe unterliegen. Neben der sozialen
    Bindung sollen die Bauträger auch darauf verpflichtet werden, im Neubau-Anteil
    praxiserprobte preisgünstige und gleichzeitig energetisch hochwertige Baumethoden anzuwenden.
  3. Den Bauträgern wird ggf. ein angemessenes Kurzzeitdarlehen für erste
    Planungskosten gewährt, welches im Rahmen der Baufinanzierung rückzahlbar ist.
    Dem erfahrungsgemäß höheren Planungs-Zeitaufwand von gemeinwohlorientierten
    Baugruppen ist auch hinsichtlich der Grundstücksreservierung Rechnung zu tragen

Begründung 
Die Stadt Mannheim hat einen großen Nachholbedarf bei der Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Hierbei erweisen sich die rasant steigenden Bodenpreise als einer der Gründe, die bezahlbares Wohnen im Neubaubereich gravierend erschweren. Mit dem Konversionsprojekt Hammond Barracks in Seckenheim bietet sich für die Stadt Mannheim die Möglichkeit, an dem Förderprogramm des Bundes teilzunehmen. Das Baufeld 2 ist gut geeignet, um in den drei Bestandsgebäuden und sowie den fünf zu errichtenden Neubauten preiswerten Wohnraum für bis zu 500 Menschen zu schaffen und langfristig zu sichern, und dabei gleichzeitig einen Beitrag zur Erreichung der Klimaschutz-Ziele zu leisten. Diese Möglichkeit muss die Stadt dringend nutzen. Aufgrund der angehobenen Einkommensgrenzen für mietpreisgebundenen Wohnungsbau bzw. der kommunalen Förderrichtlinien besteht keine Gefahr der sozial einseitigen Quartiersbildung.

 

14 Nov

Güterverkehr auf die Schiene – aber nicht mitten durch Mannheimer Wohngebiete! S-Bahn ausbauen!

Anfang November veröffentlichen Bundesverkehrsministerium und Deutsche Bahn AG die lange erwartete „Knotenstudie“ zur Zukunft des Güter- und S-Bahnverkehrs in Mannheim. Dies Gutachten legt dar, wie es innerhalb der Gemarkung Mannheim weitergehen soll mit der bis vor die Tore in Blumenau geplanten neuen ICE- und (nachts) Güterstrecke. Und was zu befürchten war, ist fast schon selbstverständlich eingetreten: Die Bahn geht davon aus, dass der auf der europäischen Transversale Rotterdam-Genua bis auf 280 Güterzugfahrten pro Nacht anwachsende Verkehr auf der Bestandsstrecke Riedbahn-Ost abgewickelt werden soll. Dafür braucht die Bahn nicht einmal en Planfeststellungsverfahren. Lediglich die paar hundert Meter Eingleisigkeit über die Neckarbrücke, könnten der Netz-AG Schwierigkeiten bereiten, weil die Wiedererrichtung des einst entfernten 2. Gleises wie eine Neubaumaßnahme gewertet werden muss mit den entsprechenden Genehmigungsverfahren. In der Netzstudie hält man sich mit diesem Umstand jedoch gar nicht erst auf. Die Zweigleisigkeit an diesem Nadelöhr wird einfach vorausgesetzt.

Damit setzt sich die DB Netz AG glatt über alle Einwände hinweg, die bei dem großen Anhörungsverfahren vom 18. – 20. September von den Vertretern der Mannheimer Stadtverwaltung (Dezernenten Specht und Quast), von zahlreichen Einwender*innen und nicht zuletzt von den Bürgerinitiativen gegen den Bahnlärm eingebracht wurden. Niemand ist gegen die Verlagerung von Güterverkehr auf die Schiene. Aber die Bahn muss bei der Streckenführung durch Mannheim die Tatsache ernstnehmen, dass die Riedbahn-Ost von Blumenau bis Rheinau dichtbesiedelte Wohngebiete tangiert. Daher die Forderung, alternative Streckenführungen zu prüfen und auszuweisen, auch wenn dies im streng rechtlichen Sinn nicht erforderlich sein sollte. Grundsätzlich käme eine Osts-Umfahrung des Stadtgebietes mit Einmündung in den Rangierbahnhof und / oder eine Tieferlegung in Trog und / oder Tunnel in Frage. Weiter südlich auf der Transversale, In Offenburg, hat die Bahn seiner solchen massiv geforderten Lösung zugestimmt und nimmt hunderte Millionen in die Hand, um dies umzusetzen.

Der einzige Fuß in der Tür ist für Mannheim – juristisch – das Genehmigungsverfahren für die Wiederherstellung der Zweigleisigkeit über den Neckar. Diese zu behindern machte aber zugleich beim Ausbau der S-Bahn Schwierigkeiten, der ja ebenfalls ganz wichtig ist. Da hilft einzig und allein erheblicher politischer Druck „von der Straße“. Und genau hier liegt der Hase begraben. Die Bürgerinitiativen tun was sie können – sie leisten ein riesiges Aktivitätspensum-auch in der Region, mit der es gilt, gemeinsame Sprache gegenüber der Bahn zu sprechen. Aber eine richtige Bewegung ist bisher nicht zustande gekommen. Der zeitliche Horizont für das Güterbahnprojekt liegt vielleicht etwas weit weg. Und die Stadtgesellschaft ist nur zu einem Drittel bis vielleicht zur Hälfte betroffen. Beim Anhörungstermin im September saßen um die 10 Bürger*innen. Eine Umfahrungs- oder Tieferlegungslösung mit ihrem enormen Kostenaufwand lässt sich so gewiss nicht erstreiten.  Im Kommunal-Vorwahlkampf haben sich bisher CDU, SPD, ML und FDP für eine Alternative ausgesprochen. Auch DIE LINKE fordert eine Alternativlösung. Die Grünen halten sich bedeckt. Sie setzen offenbar auf eine deutliche Lärmminderung der neuen Güterwaggon-Generationen plus Lärmschutzwände. Die Anti-BUGA-Bewegung war – das muss man neidlos anerkennen – von größerer Durchschlagskraft.

Die Bürgerinitiative GESBIM weist auf folgende Veranstaltungen hin:

„Nutzen Sie die Dialog-Angebote unserer Politiker und unterstützen die Stadt Mannheim weiterhin für unsere Belange einzutreten, gegebenenfalls mit eigenen Gutachten oder auf dem Rechtsweg.

  • Erster Bürgermeister Specht und CDU-Fraktionsvorsitzender Claudius Kranz laden ein am Mittwoch 21.11. um 18 Uhr zum Bürgerdialog „Bahnlärm“ in Mannheim-Blumenau, Jona-Gemeindesaal, Viernheimer Weg 22.
  • Bundestagsabgeordneter Nikolas Löbel und Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesverkehrsministerium Steffen Bilger laden ein am Montag 26.11. 10 -12 Uhr nach Mannheim, Ort wird noch bekannt gegeben.
  • Landtagsabgeordnete der Bündnis90/Grünen Elke Zimmer lädt ein zum Bürgergespräch am Mittwoch 14.11. ab 18:30 Uhr im Nebenzimmer der Gaststätte Seeblick in Rheinau Süd, Lüderitzstr. 42.

Unterstützen Sie die Stadtverwaltung und die Parteien durch Ihre Anwesenheit und durch deutliche Kritik an den Bahnplänen! Die Stadtverwaltung braucht den Rückhalt der Betroffenen!“

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE