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Hauseigentümerverband will Mietspiegel kippen

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Extreme Mieterhöhung soll erzwungen werden

Am 23. November 2018 fand vor dem dem Amtsgericht Mannheim ein wichtige Verhandlung statt, die möglicherweise Bedeutung über Mannheim hinaus hat. Es geht darum, wieviel darf ein Hauseigentümer die Miete erhöhen und wieweit ist er durch den Mietspiegel gebunden.

Ein erster Verkündungstermin des Gerichts erfolgt am 15. Januar um 15 Uhr, Amtsgericht Mannheim, Zimmer 228.

Um was geht es?
Eine Hausbesitzerin will die Miete, die schon jetzt oberhalb des qualifizierten Mannheimer Mietspiegels liegt, nochmals um über 15% erhöhen. Die Mietpartei wehrt sich gegen die Mieterhöhung und bekommt rechtlichen Beistand vom Mieterverein Mannheim.
Die Vermieterin wird unterstützt vom Eigentümerverband „Haus und Grund“. Die rechtliche Vertretung übernimmt deren Vorsitzender persönlich, Rechtsanwalt Josef Piontek.

Rechtsanwalt Piontek zweifelt die Rechtmäßigkeit des Mannheimer Mietspiegels an. Die Erhebung des Mietspiegels sei nicht nach wissenschaftlichen Maßstäben erfolgt, sondern politisch motiviert. Mit dem Mietspiegel betreibt die Stadt Mannheim Wohnungspolitik. Ihn stört vor allem, dass die Mietwohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBG mit einer Durchschnittskaltmiete von 6,19 € / qm keine marktgerechten Preise abbilde. Der Mietspiegel werde damit künstlich nach unten gedrückt und sei nicht marktkonform. Der neue Mietspiegel ist mit 9,40€ um 3,20€ darüber. Ohne die GBG-Wohnungen wäre der Mietspiegel aber höher. Haus und Grund will die GBG-Wohnungen bei der Berechnung des Mietspiegels am liebsten ganz draußen haben. Hilfsweise argumentiert der Verband aber, dass auf jeden Fall die Gewichtung mit 14% zu hoch sei.

Rechtsanwalt Sauer vom Mannheimer Mieterverein weist das Ansinnen von Haus und Grund als eine „Klage zur Unzeit“ zurück. Jahrelang habe Haus und Grund den Mannheimer Mietspiegel als Richtgröße akzeptiert. Trotz immenser Mieterhöhungen in den letzten Jahren – in Mannheim in den letzten beiden Jahren 9% Mietsteigerung, die zwei Jahre zuvor 7% Mietsteigerung – sei das für Haus und Grund offensichtlich immer noch nicht genug. Haus und Grund instrumentalisiere das Verfahren für seine Interessen und habe schon angekündigt, notfalls auch in die höhere Instanz zu gehen. Dies sei schändlich und so Sauer gegenüber der Presse eine „unschöne Ausformung des Kapitalismus“. Zum Mannheimer Mietspiegel meinte Sauer, dass dieser auf jeden Fall den gesetzlich geforderten Kriterien genüge.

Rechtsanwalt Piontek konterte, dass es Haus und Grund nicht um ein Politikum gehe, sondern einfach um die Korrektheit des Mietspiegels. Rechtsanwalt Sauer fragte im Gegenzug, wenn Haus und Grund die GBG-Wohnungen draußen haben wolle, weil sie angeblich zu niedrig seine, dann müsste nach dieser Logik, auch die überteuerten Mieten, die weit über dem Marktpreis sind, herausfallen. Aber genau das mache Haus und Grund gerade nicht. Deshalb ginge es dem Verband nur um noch höhere Mieten und darum, eine Regulierung der Mietpreise abzuschaffen.

Wie geht es jetzt weiter?
Die Richterin hat angekündigt, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Klägeranwalt hat schon einmal Bedenken angekündigt, wenn das Gericht den vom Rechtsanwalt des Mietervereins vorgeschlagenen Gutachter, einen renommierten und einschlägig bekannten Experten, bestellen werde. Das Gutachten soll zur Klärung beitragen, ob der qualifizierte Mannheimer Mietspiegel den wissenschaftlichen Anforderungen entspreche. Und damit letztlich die weitere Gültigkeit des Mietspiegels klären.

Der Vekündungstermin über die Bestellung des Gutachters ist am 15. Januar 2019. Das Verfahren ist in der Sache aber hiermit mit großer Wahrscheinlichkeit nicht beendet und wird dann erst richtig losgehen.

Das Verfahren hat in der Tat eine große und übergeordnete Bedeutung. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes und des Mietervereins Mannheim ist die Erhebung des Mietspiegels, die gesetzlich festgelegt ist, nicht ideal und bedarf einer gesetzlicheb Überarbeitung.

Der Mieterverein stellt fest:
„Der Mietspiegel bildet gemäß § 558c BGB, nicht den gesamten Querschnitt des Mietwohnungsmarktes (Bestandsmieten) ab, sondern nur die Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre erhöht wurden.
Der Mietspiegel schützt die Mieter bei Neuvermietungen vor allzu übermäßigen Mietsteigerungen. Da nur Neumieten der letzten vier Jahre erfasst werden, die Altmieten aber außen vor bleiben, hat der Mietspiegel auf den allgemeinen Mietspiegel aber auch eine preistreibende Wirkung. Damit wird die ursprüngliche Intention des Mietspiegels in sein Gegenteil verkehrt.“

Die Existenz eines Mietenspiegel, so unvollkommen er gegenwärtig ist, wirkt als allgemeine Bremse für extreme Mieterhöhungen.

Umso schändlicher ist nun, wenn Haus und Grund als Interessenorganisation der Vermieter, nun auch eine der letzten Schranken für übermäßige Mieterhöhungen kippen will. Das darf nicht sein!

Roland Schuster

Adolf-Damaschke-Ring: Chance für neugebaute Sozialwohnungen nutzen!

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Adolf-Damaschke-Ring: Chance für neugebaute Sozialwohnungen nutzen!

DIE LINKE hatte im Juni den Antrag in den Gemeinderat eingebracht, die GBG solle vorsorglich angehalten werden, auf jeden Fall die drei zum Abriss vorgesehenen Blöcke (Stand der Planungen nach langer Auseinandersetzung) durch öffentlich geförderte Neubauten ersetzen. Seitdem die baden-württembergische Landesregierung nach jahrelanger Bewegungslosigkeit endlich wieder Investitionskostenzuschüsse für Sozialwohnungen gewährt, können Neubauwohnungen für ca. 7,50 Euro/m² Kaltmiete erstellt werden. Damit würden diese Neubauwohnungen preislich etwa dort liegen, wo die sanierten Altbauwohnungen in dem Gebiet angesiedelt sind. Ein Vorteil wäre, Aufzüge einbauen zu können. Außerdem wird damit sozialverträglich der insgesamt überalterte Wohnungsbestand der GBG etwas verjüngt. Zum Zeitpunkt der großen Auseinandersetzung um den Damaschke-Ring gab es diesen Förderweg nicht. Die Neubauten wären dann für 11 Euro angeboten worden. Deswegen war der Widerstand so erheblich und vollkommen berechtigt und notwendig.

In der Hauptausschuss-Sitzung am 17. Juli sagte der OB und GBG-Aufsichtsratsvorsitzende Peter Kurz zu, dies zu prüfen, wenn denn in 2019 die Entscheidung zu fällen sei und wenn die Förderung dann noch besteht.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

Preisgünstige Wohnungen – Sozialquote – Mannheim – Jetzt!

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Am 3. Mai entscheidet der Mannheimer Gemeinderat über die Umsetzung dreier wesentlicher Grundsätze des 12-Punkteprogramms für bezahlbares Wohnen in kommunales Satzungsrecht: Die Einführung der „Sozial-Quote“ von 30%, die verbilligte Abgabe von städtischen Grundstücken an Wohnungsbauträger, die mehr als 30% preisgünstigen Wohnraum schaffen und die Konzeptvergabe, die sich nach der Qualität und dem Nutzungskonzept des Bauprojektes und nicht nach dem preislichen Höchstgebot für das Baugrundstück richtet.

Im Hauptausschuss des Gemeinderats fand am 24. April die Vorberatung über die entsprechende Beschlussvorlage der Verwaltung statt (V145/2018). Der Ausschuss empfahl mit 7 zu 6 Stimmen dem Gemeinderat die Annahme der Vorlage. Die 7. Stimme stammt vom Oberbürgermeister, der bekanntlich im Gemeinderat und seinen Ausschüssen Stimmrecht hat. Für die Vorlage stimmten SPD, Grüne und Linke; dagegen CDU, ML, Bürgerfraktion und die FDP. Im Gemeinderat sind diese beiden Lager mit 23 Stimmen (links einschließlich des Einzelmitgliedes J. Ferrat) und 25 Stimmen (rechts) ausgestattet. Der OB wird selbstverständlich für die Vorlage stimmen, damit würde es 25 zu 24 Stimmen gegen die Vorlage stehen. Unberechenbar sind manche Einzelmitglieder und auch immer wieder einzelne Mitglieder der CDU-Fraktion. Es bleibt also (bei Redaktionsschluss) spannend.

Was hieße eine Ablehnung der Vorlage?

Sie wäre eine herber Rückschlag für die zarten Bemühungen der Stadt Mannheim, dem immer akuter werdenden Mangel v.a. an preisgünstigen und dabei auch an vielen kleinen Wohnungen entgegenzuwirken. Es bestünde dann ein im letzten Jahr noch knapp mehrheitlich verabschiedetes 12-Punkteprogramm, das in den wesentlichen Punkten nicht umgesetzt werden kann. Und selbst, wenn die Umsetzungsrichtlinien jetzt verabschiedet werden, ist immer noch der einzelne Grundstücksverkauf vom Gemeinderat zu beschließen. Selbst hier könnte sich bei der einzelnen Umsetzung die neue rechte Gemeinderatsmehrheit durchsetzen.

Dem „rechten Block“ ist dieser Wohnungsmangel offensichtlich gänzlich egal. Für sie geht es um die ungehinderte Anlockung von Investoren und die Fortsetzung einer Wohnungsbaupolitik, die bisher (seit Abschaffung der Sozialwohnungsbauförderung und Wohnungsgemeinnützigkeit) fast ausschließlich zur Errichtung teurer Miet- und v.a. Eigentumswohnungen geführt hat. Der rechte Block ignoriert ferner, dass fast alle Großstädte, die mit Wohnungskosten-Explosionen konfrontiert sind, genau solche Programme aufstellen, wie sie jetzt auch in Mannheim kommen sollten.

Die Argumente der Gegner der Quote sind allesamt tatsächlich unhaltbar.

Die CDU behauptet, sie sei gar nicht grundsätzlich gegen die Quote. Nur dürfe die Quote nur auf ein ganzes Quartier, nicht auf das einzelne Investorenprojekt  bezogen werden. Was hieße dies? Bei großen Quartieren, z.B. der Bebauung Käfertal Süd / Spinelli mit geplanten 1.800 Wohneinheiten werden mehrere Investoren bieten, beispielsweise 10. Wie sollen Verträge mit den einzelnen Investoren abgeschlossen werden, wenn nicht jeder die Quote bringen muss? Beißen dann die letzten 2 Investoren die Quoten-Hunde? Die dürften dann gar keine nicht-preisgünstigen Wohnungen bauen, damit die Gesamtquote stimmt. Was die CDU mit einer solchen Argumentation außer Obstruktion bezweckt, ist unklar. Aber eine solche CDU-Regelung würde v.a. dazu führen, dass sich die Erfüllung der Sozialquote aufs hinterste Eck des Quartiers beschränken und dort konzentrieren würde. Damit würde – neben der Nichthandhabbarkeit in den Verhandlungen mit mehr als zwei Investoren – der Segregation Vorschub geleistet anstatt sie endlich einzudämmen.

Mit besonderer Inbrunst wird gegen Sozialquoten in einem einzelnen Gebäude polemisiert (ohnehin ein unwahrscheinlicher Fall). Bei dieser Argumentation wird schlicht bereits bestehender Praxis ignoriertt: In den 70er Jahren bauten die großen Bauträger in höheren Gebäuden bisweilen unten geförderte Sozial- und in den oberen Stockwerken frei geförderte Wohnungen ohne Preisbindung. In Großanlagen wie dem Herzogenried wurden zudem Eigentumshäuser Wand an Wand zu Sozialwohnungshäusern errichtet, und oben für besonders Zahlungskräftige auch noch Penthäuser.

 

Die CDU wird gemeinsam mit der FDP darüber hinaus  nicht müde, grundsätzlich die Objektförderung zu kritisieren. Sie möchte stattdessen die Subjektförderung  verstärken(wie sie beispielsweise im Wohngeld vorliegt). Mit der Subjektförderung wird eigentlich nur Eines erreicht: Durch öffentliche Subventionen an die Mieterinnen und Mieter sollen diese in die Lage versetzt, werden (was natürlich gar nicht klappen kann) Wohnungen zu durch die Decke stoßenden Preisen zu zahlen. Es handelt sich mithin um Beihilfe zur Mietpreisexplosion, anstatt einen Sektor zu schaffen, der preisgebunden und preisdämpfend für den ganzen Mietwohnungsmarkt wirkt.

Die FDP wird zudem nicht müde, die Quotierung als Wohnungsbaubremse zu bezeichnen. Tatsächlich aber sind die Investoren derzeit so wild auf die Errichtung von Wohnungen, dass sie auch kleine Margenkürzungen oder aber auch nur Mischkalkulationen zwischen teuren und „billigen“ Wohnungen in Kauf nehmen. Unter den Bedingungen der neuen Landeswohnraumförderung mit erheblichen Investitionskostenzuschüssen kann sich jeder Investor auch die geforderte Mietpreisreduzierung leisten und kommt trotzdem auf eine ordentliche Rendite. Es gibt ganze Wohnungsbaukonzerne, deren Geschäftsmodell aus diesem Grund regelrecht auf Sozialwohnungen spezialisiert ist.

Wie auch immer die Entscheidung am 3. Mai ausfällt: Es ist im Interesse der überwiegenden Teile der Mannheimer Bevölkerung, dass sich die Mehrheitsverhältnisse bei der nächsten Kommunalwahl wieder nach links verschieben. Sonst wird’s noch teurer.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

Sozialquote für Mannheim – JETZT!

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Am morgigen Donnerstag, den 3. Mai 2018, steht im Mannheimer Gemeinderat die Abstimmung über die konkrete Ausarbeitung der sog. Sozialquote an (Vorlage V145/2018). Diese ist Bestandteil des 12-Punkte-Programms für bezahlbares Wohnen, das der Gemeinderat vor etwa einem Jahr beschlossen hat. Die Sozialquote sieht im Kern vor, dass Investoren bei Neubauten ab zehn Wohneinheiten mind. 30 % der Wohnungen zu einem Höchstpreis von 7,50 € pro Quadratmeter vermieten dürfen. Diese Regelung gilt allerdings nur dort, wo ein Bebauungsplan aufgestellt wird, z.B. also auf der Konversionsfläche Spinelli.

Durch den Übertritt von Thomas Hornung von den Grünen zur CDU im vergangenen Herbst haben sich die zuvor knappen Mehrheitsverhältnisse noch einmal verschärft. Daher ist bei der morgigen Abstimmung bei Weitem nicht sicher, dass die Sozialquote eine Mehrheit findet.

„Seit Jahren setzen wir uns im Gemeinderat für die Erhaltung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ein. Im 12-Punkte-Programm für bezahlbares Wohnen sind wesentliche Forderungen der LINKEN aufgenommen werden, darunter auch die Sozialquote bei Neubauten. Diese gilt es nun in Mannheim durchzusetzen und verbindlich zur Anwendung kommen zu lassen“, erläutert LINKE-Stadtrat Thomas Trüper.

Seine Kollegin Gökay Akbulut ergänzt: „Zahlreiche Menschen, insbesondere Erwerbslose, Geringverdienende, Rentner, alleinerziehende Frauen und Migranten haben immer größere Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Die Sozialquote kann dabei zumindest ein wenig Abhilfe schaffen. Wer diese ablehnt, wie CDU, FDP, ML und Bürgerfraktion (ehem. AfD) es tun, entscheidet vollkommen an den Bedürfnissen der Menschen vorbei.“

Dennis Ulas, Kreissprecher der Mannheimer LINKEN: „Die Sozialquote ist ein erster Schritt in die richtige Richtung, denn Mannheim braucht mehr bezahlbare Mietwohnungen. In den letzten Jahren hat sich gezeigt, dass die Preise von Neubauten bei 10 € pro Quadratmeter aufwärts liegen. Das ist für viele Menschen einfach nicht bezahlbar. Allerdings müssen weitere Instrumente eingeführt werden, da der Bedarf an preisgünstigen Wohnungen über die Sozialquote von 30 % alleine nicht gedeckt werden kann.“

DIE LINKE Mannheim ruft alle Befürworter der Sozialquote dazu auf, der Gemeinderatssitzung ab 16 Uhr im Ratssaal in N1 beizuwohnen. Ein frühes Erscheinen wird empfohlen.

„Haus und Gier“ in die Schranken weisen!

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„Haus und Grund“, der Gegenspieler des Mietervereins/ Deutscher Mieterbund bringt die liberal-kapitalistische Logik auf den Punkt:
Wohnungen sind Waren, dienen maximaler Profiterzielung und jegliche Regulierung habe zu unterbleiben. In jedem einzelnen Punkt ist ihm vehement zu widersprechen und sind die politischen Vertreter*innen dieser Sichtweise in die Schranken zu weisen.

Wohnungen – wie Grund und Boden – sind kein beliebig vermehrbares Gut, Wohnen ist Menschenrecht und „die Wohnungswirtschaft“ hat vor allem die Verwirklichung dieses Menschenrechts zu gewährleisten. Und da das mit den Euro-Zeichen in den Augen nicht geht, wurden in über 150 Jahren Stadtentwicklungs- und Wohnungsbau-Geschichte und als Ergebnis heftiger sozialer Kämpfe Regulierungen und Maßnahmen zum Schutz des Wohnens der breiten Massen vor nackter Profitgier eingeführt – und leider seit der „Neoliberale“ Wende auch systematisch wieder eingeschränkt und abgeschafft.

So gibt es keine Gemeinnützigkeit mehr in der Wohnungswirtschaft. Es gibt schon längst keine flächendeckende Mietpreisbindung mehr (zuletzt in Berlin 1988 abgeschafft), ebenso wurde der soziale Wohnungsbau systematisch zur Strecke gebracht. Was es noch gibt, sind nicht (primär) profitorientierte Wohnungsbau- und vermietungsträger wie kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und z.B. das Mietshäusersyndikat. Und es gibt immer noch viele private Hauseigentümer, die den Mieter*innen nur bezahlbare Mieten abverlangen und nicht nehmen, was sie in Zeiten angespannten Wohnungsmarktes kriegen können.

Der Mietspiegel bildet – was DIE LINKE schon immer kritisiert – nicht den gesamten Querschnitt des Mietwohnungsmarktes (Bestandsmieten) ab, sondern nur die Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre erhöht wurden. Die paar Sozialwohnungen, die es noch gibt, sind ausdrücklich ausgenommen. Nun regt sich Haus und Grund auf, dass in Mannheim die GBG-Mieten (ca. 19.000 Wohneinheiten) mit ihrem fast durchweg unter Mietspiegel liegenden Niveau die Preise „verderben“.

In Wirklichkeit ist bei der Mietspiegelerrechnung der GBG-Anteil künstlich runtergerechnet worden.

Dass CDU und ML gleich angesichts der Klage von Haus und Grund dagegen, dass die GBG-Mieten überhaupt in den Mietspiegel einfließen,  „Gelassenheit“  oder sogar Zustimmung äußern, macht deutlich: Der politische Kampf für soziale Mieten muss breit und entschieden geführt werden.

Nächste Station ist die Umsetzung des 12-Punkteprogramms in Mannheim. Hier sind die Blockaden des Rechtsblocks schon in die Verwaltungsvorlage eingearbeitet. Entscheidung hierüber im Gemeinderat am 3. Mai 2018. Hier muss Flagge gezeigt werden. Z.B. müssen die Non-Profit-Bauträger deutlich bevorzugt werden. Das fehlt in der Vorlage! Und die städtischen Gesellschaften MWSP und GBG müssen in die Umsetzung verbindlich einbezogen werden. Auch das fehlt.

Thomas Trüper