11 Apr

Antrag: „Halten“ statt „Verkaufen“ Anpassung des Gesellschaftszwecks und der Strategie der MWSP an die Entwicklung auf dem Boden- und Immobilienmarkt

Antrag zur Sitzung des Gemeinderates am 9.4.19

SOZIALGERECHTE BODENNUTZUNG „Halten“ statt „Verkaufen“: Anpassung des Gesellschaftszwecks und der Strategie der MWSP an die Entwicklung auf dem Boden- und Immobilienmarkt

Der Gemeinderat möge beschließen:

  1.  Die Stadt Mannheim sorgt dafür, dass Wohnungsbaugrundstücke und Bestandsbauten auf Spinelli nach Erwerb von der BIMA bzw. von Privateigentümern in ihrem Eigentum bzw. im Eigentum ihrer Beteiligungsgesellschaften bleiben. Sie werden weit überwiegend für die Versorgung der Bevölkerung mit dauerhaft preisgünstigem Wohnraum verwendet.
  2.  Ziel dieser Strategie ist, dass das letzte große Wohnungsbaufeld der Dynamik des
    Grundstücks- und Immobilienmarktes entzogen wird und Stabilität in die leistbare
    Wohnraumversorgung der Bevölkerung bringt.
  3. Die Stadt Mannheim erwirbt unter dieser Prämisse mindestens 50% der Fläche zu den seit Oktober letzten Jahres gültigen Sonderkonditionen der BIMA für sozialen Wohnungsbau.
  4. Die für den Bau von Mehrfamilienhäusern vorgesehenen Grundstücke werden
    gemeinwohlorientierten Bauträgern auf der Basis von Erbbaurechten übergeben. Der Rest verbleibt bei der MWSP GmbH, die einen Geschäftsbereich Grundstücksverwaltung sowie Wohnungsbau und –verwaltung gründet (andere gleichwertige Lösungen innerhalb der Beteiligungen der Stadt Mannheim nicht ausgeschlossen).
  5. Die Verwaltung versetzt die MWSP GmbH in die Lage, diese Erweiterung ihrer
    Geschäftstätigkeit personell und finanziell zu bewältigen.

Begründung
Die Stadt Mannheim hat einen großen Nachholbedarf an für breite Schichten der Bevölkerung leistbarem Wohnraum. Dies ist einerseits dem Ende des sozialen Wohnungsbaus und der Wohnungsgemeinnützigkeit in den 90er Jahren zuzuschreiben, andererseits der besonders in den letzten Jahren rasanten Steigerung der Immobilien- und Mietpreise auch in Mannheim und drittens der Einkommensentwicklung der Mannheimer Bevölkerung. Diese ist gekennzeichnet durch über zwei Jahrzehnte stagnierende Kaufkraftentwicklung erheblicher Teile der Bevölkerung, die sich erst in jüngster Zeit leicht bessert. Ferner ist Mannheim wie viele Metropolen Anziehungspunkt für einkommensarme Menschen, die hier eine wirtschaftliche Basis für ihr Leben zu finden und aufzubauen suchen. Perspektivisch ist darüber hinaus mit einer drastischen Zunahme der Altersarmut
zu rechnen. Nach neuen Studien der Humboldt Universität und der Hans Böckler Stiftung müssen in Mannheim 44% der Bevölkerung mehr als 30% ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen („Die Wohnsituation in deutschen Großstädten – 77 Stadtprofile“, Berlin und Düsseldorf, März 2019).
Die Entwicklung preisgünstigen Wohnraums der vergangenen Jahre einschließlich der
gegenwärtigen und noch geplanten Wohnungsbauprogramme weist einen negativen Saldo aus:

Es besteht also höchster Handlungsbedarf, um diesen Trend umzukehren und dem Wohnungsbedarf  breiter Schichten der Bevölkerung gerecht zu werden. Ohne eine drastische Bodensicherungspolitik der Stadt Mannheim und ohne intensive Einschaltung von nicht profitorientierten Wohnungsbauträgern ist diese Aufgabe nicht zu stemmen. Andere deutsche Großstädte sind ebenfalls dabei, diese Konsequenz zu ziehen. Die auf Turley zu beobachtende Bodenpreisentwicklung ist ein drastisches Warnzeichen.

Die Stadt Mannheim sollte auf Spinelli an die Tradition der BUGA 75 anknüpfen, in deren
Zusammenhang im Herzogenried in bester Wohnlage am Park 1.876 öffentlich geförderte
Wohnungen errichtet wurden.

10 Apr

Übrigens…: Unser Bezirksbeirat Steven Kunz zum Beschluss des Trinkertreffs in der Akademiestrasse

Steven Kunz Bezirksbeirat Innenstadt

Nach fast zwei Jahren fruchtloser Verhinderungsdiskussion gelangten auch die Mannheimer CDU und die ML zur besseren Einsicht, dass die alkoholakzeptierende Anlaufstelle, die auch als „Trinkertreff“ bezeichnet wird, an der Akademiestraße entstehen kann. Das ist sehr zu begrüßen, auch wenn diese äußerst notwendige Einrichtung schon seit zwei Jahren an der jetzt vorgesehenen Stelle existieren könnte. Aber nun können wir in der Innenstadt und im Jungbusch endlich positiv nach vorne blicken und hoffen, dass den Betroffenen ab Mai 2020 eine erfolgreich arbeitende Anlaufstelle zur Verfügung steht. Dank gilt allen Akteuren, die durch den permanent aufrecht gehaltenen Drück zum Gelingen des Vorhabens beigetragen haben. Mit solidarischen Grüßen Steven Kunz Bezirksbeirat Innenstadt / Jungbusch DIE LINKE

19 Mrz

Antrag zur Sitzung des Gemeinderates 09.04.2019 – Sicherer Hafen Mannheim

Antrag zur Sitzung des Gemeinderats am 09.04.2019
Sicherer Hafen Mannheim

Der Gemeinderat möge beschließen:
Mannheim bekennt sich zu seiner Verantwortung, Menschen zu helfen, die durch Krieg, Verfolgung und andere Notlagen ihre Heimat verlassen haben und in Deutschland Zuflucht suchen.

Die Stadt Mannheim und ihr Oberbürgermeister schließen sich dem Appell der Städte Heidelberg, Bonn, Düsseldorf, Berlin, Freiburg und Köln u.w. an, der fordert, dass es intensive politische Anstrengungen geben muss um die katastrophale Situation im Mittelmeer zu lösen, bis es eine europäische Gesamtlösung für die Aufnahme, die Asylverfahren sowie die Integration von Geflüchteten gibt.

In einem Brief an die Bundeskanzlerin signalisiert die Stadt, dass auch Mannheim im Rahmen seiner Möglichkeiten bereit ist, freiwillig Flüchtlinge von Rettungsschiffen aufzunehmen.

Begründung:
Mehr als 1.500 Menschen sind im Jahre 2018 im Mittelmeer ertrunken, die Dunkelziffer ist nach Berichten neutraler Beobachter deutlich höher.
Die zivilgesellschaftliche parteiunabhängige Initiative protestiert bereits seit einiger Zeit gegen das Sterben Unschuldiger im Mittelmeer und die Kriminalisierung von Seenotrettern. Immer wieder gibt es Fälle, in denen Menschen aus dem Meer gerettet werden, aber Häfen in Malta oder Italien die Einfahrt nicht zulassen.

Dieser Beschluss ergibt sich aus dem Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland. Dieser Maßstab allen Handelns entspringt dem „Bewusstsein (des deutschen Vokes) seiner Verantwortung vor Gott und den Menschen (…) dem Frieden der Welt zu dienen“.
Daraus ergibt sich das Recht aller Menschen auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Artikel 2) und weiterhin das Gebot, dass niemand auf Grund seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden darf. (Artikel 3).

19 Mrz

Männer und Frauen sind gleichberechtigt Anfrage: Wo liegt der „Gender-Pay-Gap“ im „Konzern“ Stadt Mannheim?

Die Verwaltung wird gebeten, dem Gemeinderat den „Gender-Pay-Gap“ im „Konzern“ Stadt Mannheim auf Basis der Daten aus 2018 zu beziffern.

Begründung:
Aus Anlass des heutigen „Equal-Pay-Day“ 2019 erneuert DIE LINKE ihre bisher von der
Verwaltung noch nicht beantwortete Anfrage A033/2011 aus gleichem Anlass im Jahr 2011.
Zur Vereinfachung fragen wir pauschal nach dem „Gender-Pay-Gap“ im „Konzern“ Stadt
Mannheim.

07 Mrz

Aufpassen beim Zeitungslesen! Wie der „Turley-Skandal“ auch gewesen sein könnte

Mannheim, 07.03.2019.
Herr Lübke vom Mannheimer Morgen hat am Samstag die Mannheimer Öffentlichkeit ganz schön aufgeschreckt: Tom Bock habe ein Grundstück „für 36 Mio. Euro verkauft“, für das er drei Jahre zuvor 6 Mio. Euro gezahlt habe. (Das Kommunalinfo berichtete) Ferner benennt Herr Lübke die angeblichen Käufer (die Tipico-Eigentümer) und drittens spricht er von 13.000 m².

Fragen nach der bisherigen Zeitungslektüre

Als Leser ist man erst mal gerne gewillt, dies alles angesichts der Entwicklung des Turbo- und Casino-Kapitalismus für bare Münze zu nehmen, ist aber trotzdem erstaunt, wie Geldsäcke 36 Mio. für ein unbebautes Grundstück bezahlen sollen und dann noch Profit damit machen wollen. Das klingt irgendwie schräg. Aber der Casino-Kapitalismus ist ja auch schräg. Außerdem fällt einem vielleicht noch auf, dass die Steuersparkünstler aus Malta so ohne weiteres die 5% oder 1,8 Mio. Euro Grunderwerbsteuer zahlen wollen für das leere Bauland. Das müsste doch alles auch eschickter gehen. Merkwürdig ist auch die „Beteiligung“ von Tom Bock an einem Grundstück von 15%.

Schlussendlich kann man einer Pressemitteilung der Stadt Mannheim vom gestrigen Tag entnehmen, dass bis gestern kein Grundbucheintrag der neuen Eigentümer erfolgt sei. Diese Aussage der Stadt kann man allerdings dem heutigen Artikel von Herrn Lübke nicht entnehmen. Er zitiert nur Sachen über eine Aufsichtsratssitzung, die so waren oder auch nicht („biegsame Worte“).

Wie es auch gewesen sein könnte

Tom Bock hat 2015 vermutete 6 Mio. Euro für tatsächlich ca. 22.400 m² (geschätzt nach Bebauungsplan) hingeblättert. Das wäre ein Quadratmeterpreis, der mit 265 Euro der Größenordnung entspricht, die z.B. die Wohngruppen zahlen mussten (2015). Der Bodenrichtwert betrug Ende 2016 in der Umgebung auf Turley für Wohnungsbaugrundstücke 330 bis 390 Euro.

Nach 3 Jahren überlegt sich Tom Bock, wie er das bis dahin tote Kapital zum Gewinnemachen einsetzen kann: Durch Bauen! Als nächstes überlegt er sich: Woher nehme ich das notwendige Baukapital? Aus der eigenen Hosentasche – gute Liquidität vorausgesetzt? Bei der Bank gegen (lächerliche) Zinsen? Oder bei sonstigen Finanzquellen?

Da trifft er auf die tipico-Leute, die einen Haufen Geld haben und es gerne profitabel anlegen möchten.

Man tut sich zusammen und bildet zwei Bauträgergesellschaften. Die hat Herr Lübke im Handelsregister gefunden und – das ist verdienstvoll – einmal nachgewiesen, wie solche Gesellschaftsstrukturen so aussehen. Für normale Menschen etwas abenteuerlich, aber in der Branche und weit darüber hinaus absolut keine Seltenheit.

Nun ein kleiner Exkurs: Ein „Gesellschaft“ (bei den genannten zwei Gesellschaften handelt es sich und eine Personen- und eine Kapitalgesellschaft – GmbH & Co. KG und GmbH) zunächst nur ein „Rechtsträger“ (z. B die GmbH). Es gibt immer einen oder mehrere Eigentümer, den sog. Anteilseignern. Die Gesellschaft muss über eine Mindestkapitalausstattung verfügen. Eine Gesellschaft hat einen (oft kryptischen) Namen, einen (meist sehr allgemein) definierten Zweck und eine Geschäftsführung sowie einen Sitz.

Nun weiter: die sieben Leute (bzw. juristischen Personen) tun sich also zusammen und bilden zwei Gesellschaften, die fast identisch strukturiert sind, die wir deswegen auch als eine Einheit betrachten können. Die Partner von Tom Bock lassen 36 Mio. Euro Kapitaleinlage fließen. Diesen Geldfluss hat Herr Lübke irgendwoher erfahren. Wir nehmen das als gegeben. Der mitbeteiligte Tom Bock bringt keinen müden Euro flüssiges Kapital ein, sondern er bringt das ihm gehörende Grundstück in die Gesellschaft ein, also einen Wert von nach wie vor ca. 6 Mio. Euro .Damit verfügt die Gesellschaft über insgesamt ca. 42 Mio. Euro Kapital. 6 von 42 Mio. Euro sind gerundet 15%. (Aufgliederung s.u.).

Dieser Grundstückstransfer in eine Kapitalgesellschaft erfolgt seit Gerhard Schröder steuerfrei. Es fällt somit auch keine Grunderwerbsteuer an. Nun gehört das Grundstück nicht mehr Tom Bock, sondern es gehört per Einbringung nun der Gesellschaft. Die anderen sechs Anteilseigner mit zusammen 85% Anteil bringen in die Gesellschaft das Geld ein, das man zum Bauen braucht (es wird bei weitem nicht reichen), aber sie profitieren mit ihrem Anteil von dem Gewinn, der üblicherweise aus dem Bauen von Häusern fließt. Es handelt sich um einen share deal – Erwerb von Anteilen durch Erbringung einer Gegenleistung, nämlich Geld oder eben Grundstücken.

Was sagt doch Wikipedia zu Share Deals: „Share Deals sind in Städten mit hoher Grunderwerbsteuer, wie beispielsweise in Berlin oder Frankfurt mit aktuell 6 Prozent, attraktiver geworden. Dabei kaufen Investoren nicht das Grundstück inkl. Gebäude, sondern die Anteilsmehrheit eines Unternehmens, die kleiner als 95 % sein muss. Dieses Unternehmen wird oft erst eigens für den Besitz einer solchen Immobilie gegründet. Kritiker sprechen deshalb von einem Steuerschlupfloch], das es möglichst schnell zu schließen gilt.“ Ökonomisch ist das hier unterstellte Modell sicher günstiger für die 7 Kapitalisten als die von H. Lübke erzählte Version.

Herr Lübke hat offenbar einen share deal, die Einbringung von Kapital in eine Gesellschaft gegen Anteile mit dem Erwerb eines Grundstücks verwechselt. Seine lobenswerte investigative Ambition ist offenbar etwas mit ihm durchgegangen – wenn die hier angestellten Überlegungen zutreffen. Möglicherweise wollte sich Herr Lübke zum Vorteil seines Blattes mal mit echtem Investigationsjournalismus schmücken, den man eher bei der Süddeutschen Zeitung und anderen famosen Blättern vermutet.

Welche Konsequenzen sind trotzdem aus dieser causa zu ziehen?

Bezogen auf die noch ausstehenden, vertraglich noch nicht festgeschriebenen Konversionsflächen-Bebauungen – insbesondere Spinelli -ist es auf jeden Fall richtig, diese Flächen in kommunaler Hand zu belassen „Halten“ statt „Verkaufen“.

Wenn die beiden neuen Bauträgergesellschaften auf den Turley-Baufeldern 4 und 5 auf inzwischen als preiswert zu bezeichnendem Bauland auch ein paar preisgünstige Wohnungen bauen, hat die Stadt Mannheim Glück gehabt. Erzwingen kann sie es nicht. Und man weiß ja trotzdem nicht, welchen Mietpreis die anfangs vielleicht günstig zu mietenden Wohnungen nach einer eventuellen Preisbindungsphase von eher 10 als 25 Jahren haben werden.

DIE LINKE bleibt dabei: Die MWSP soll Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft werden, oder es muss eine gleichwertige Lösung her. Auf jeden Fall: Unbefristete Kontrolle der Kommune über diese Immobilien! Abgabe höchsten aber auch gerne als Erbbaurechte an gemeinwohlorientierte Bauträger!

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

 

Kapital-Einbringung in beide Trägergesellschaften EUR
Tipico-Clan: Geld 36.000.000
Tom Bock: Grundstücke: Baufeld 4 und 5   6.000.000
Summe 42.000.000

 

Anteile an den Gesellschaften Gesamt- Betrachtung EUR
Baufeld 4“ (lt. MM) Baufeld 5“ (lt. MM)
SoHo Village Neighbourhood GmbH & Co. KG Harrison Bleecker Ensemble GmbH Anteil jeweils
Mercer Trust (Bock) SoHo Sulivan Estate GmbH (Bock) 15% 6.300.000
Suplema GmbH & Co. KG Invago AG 18,75% 7.875.000
Kuentzle Familien GmbH & Co. KG Helo GmbH 18,75% 7.875.000
S&D Beteiligungs GmbH & Co. KG TecTum AG 18,75% 7.875.000
Oliver Voigt G.I. Private Mediterranean D. GmbH 18,75% 7.875.000
Qcoon Fortoon Projektentwciklung Fortoon Beteiligungs GmbH 9,00% 3.780.000
Andere Pera Invest GmbH 1% 420.000
Summe 100% 42.000.000

 

06 Mrz

Pressemitteilung – Konsequenzen aus Turely: Der Gesellschaftszweck der MWSP muss geändert werden: „Halten“ statt „verkaufen“.

DIE LINKE tritt seit Jahren für eine sozialgerechte Bodennutzung ein. Für DIE
LINKE ergibt sich auch aus den jetzigen Erfahrungen mit Turley, dass bei den
noch anstehenden Konversionsmaßnahmen, im Wesentlichen also Spinelli, das
bisherige Verfahren geändert werden muss:

Die MWSP muss Bauträgerin werden und bleiben. Grundstücke sind zu halten und
nicht zu verkaufen. Der Gesellschaftszweck „(rasche) Vermarktung“ muss
gestrichen werden. Grundstücksweitergaben sind höchstens an
gemeinwohlorientierte Bauträger auf Basis von Erbbaurechten zulässig und auch
erwünscht. Für die Stadt Mannheim und die GBG resultiert aus dieser Änderung
kein wirtschaftliches Risiko. Die Wertzunahme bleibt im kommunalen Bereich. Die
Änderung ist auch deswegen erforderlich, weil auch auf lange Sicht die
Wohnungsbestände auf Spinelli nicht dem freien Spiel der Marktkräfte überlassen
werden dürfen. Die GBG ist auch nicht für 20 Jahre gegründet worden, sondern
sie besteht sehr erfolgreich seit 93 Jahren.

Zu den aktuellen Vorgängen auf Turley stellt DIE LINKE im Gemeinderat
fest:
Nach der ausgezeichneten Recherche des Mannheimer Morgen wissen wir nun,
was zu ahnen war: Die Finanzblase, die sich aus Superprofiten (in diesem Fall aus
Publikums-Sportwetten) und aus meist sogar legalem Steuersparen bildet, ist
über Turley angekommen. Das viel zu viele Geld in privaten Händen sucht nach
profitabler Anlage. Tom Bock und TIPICO haben sich gefunden.
Grundlage hierfür ist offensichtlich das Fehlen vertraglicher Bindungen des
Ersterwerbers Tom Bock nach dem Mustervertrag für Grundstücksverkäufe, wie
sie die Stadt Mannheim heute anwendet. Hiernach gibt es Rücktrittsrechte bei
Weiterverkauf vor Baufertigstellung oder bei Nichteinhaltung der Fristen der
Bauverpflichtung. Neuerdings enthält der Mustervertrag auch eine dingliche
Sicherung des Rücktrittsrechts im Grundbuch. Die Baufelder wurden zur frei
handelbaren Immobilie.

Es ist festzuhalten: Bei der Vermarktung der Grundstücke auf Turley wurde mit
zweierlei Maß gemessen. Die Wohngruppenprojekte des Mietshäusersyndikats
beispielsweise unterlagen solchen Rücktrittsrechten der MWSP. Sie haben gebaut.
Tom Bock hat nach stürmischem Anfang nicht weiter gebaut. Auch auf die
dringend erforderliche Tiefgarage unter dem Appellplatz warten wir bisher
vergebens.
Ob nun die neue Eigentümergesellschaft tatsächlich zu bauen beginnt oder eine
weitere Wertsteigerung durch Nichtstun abwartet, weiß man dann, wenn die
fertigen Gebäude stehen oder eben nicht.

Die Größenordnung des von den Erwerbern gezahlten Quadratmeterpreises liegt
signifikant über derjenigen, die die Stadt Mannheim zuletzt beim Verkauf von sog.
Filetstücken erzielt hat, und mehrfach über benachbarten Bodenrichtwerten. Die
Frage erhebt sich, ob der „gemischte Charakter“, den Turley haben sollte, damit
nicht regelrecht aufgemischt wird.

Die heutige Presseerklärung der Stadt Mannheim macht deutlich, dass die
Baufelder 4 und 5 außer Kontrolle geraten sind. Die Erklärung formuliert
bezüglich der neuen Investoren nunmehr einen frommen Wunsch. Durchsetzbar
ist die Errichtung preisgünstiger Wohnungen nicht, und auf einem horrend teuren
Bauland ist sie eher unwahrscheinlich. Es fehlen auch die rechtlichen
Durchsetzungsinstrumente.
Thomas Trüper, Stadtrat
Nalan Erol, Stadträtin
06 Mrz

Bomben-Spekulationserfolg für Tom Bock Was kommt nach „sprach- und fassungslos“? Ein Weckruf

Was der Mannheimer Morgen am 2.3. enthüllte, schlägt schon dem Fass den Boden aus: Tom Bock, der „Anker-Investor“ von Turley seit 2012, erwarb zusätzlich zu den Baufeldern mit den historischen Bestandsgebäuden und der Randlage zur Ebertstraße 2015 von der städtischen MWSP auch noch die Baufelder 4 und 5, die sich von der Ebertstraße bis hin etwa zur Mitte von Turley erstrecken, geschätzte 22.000 m². Er hatte nach Angaben des MM (gehen wir einmal davon aus, dass sie stimmen) dafür 6 Mio. Euro zu zahlen. Drei Jahre später verkauft er die Grundstücke für 36 Mio. Euro und hält trotzdem noch einen Anteil von 15%. Das Sechsfache nach drei Jahren – das ist nach allgemeinem menschlichem Empfinden ein „unanständiges“ Verhältnis. Dazu gehört aber auch jemand, der das zahlt und dann noch die Einschätzung hat, im weiteren Verlauf nochmals an der Investition zu verdienen. Tom Bock hat das Gelände drei Jahre hat liegen lassen, ohne es zu bebauen, und er hat dafür gesorgt hat, dass die Nachbarn des Grundstücks in einer unzumutbar langen Baustellensituation leben müssen. Er hat genommen, was der vollkommen überhitzte Immobilienmarkt hergibt. Überschüssiges Kapital, das mit verzinslichen Papieren kaum Gewinn abwirft, sucht in riesigen Massen Anlagemöglichkeiten im Baugeschäft (Betongold“). Hier sind Marktwertsteigerungen zu erwarten bei Verkauf oder bei Vermietung rasante Mietsteigerungen.

Wie kann es zu einem solchen Skandal kommen?

Hätte die MWSP GmbH den Kaufvertrag mit Tom Bock mit einer Wertschöpfungsklausel ausstatten sollen? Damit der Superprofit wenigstens teilweise an sie zurückfließt und dort für sinnvolle Zwecke eingesetzt werden kann? Und hätte sie nicht, wie eigentlich bei städtischen Grundstückskaufverträgen üblich, eine Zweijahresfrist für den Beginn der Bautätigkeit setzen sollen, ansonsten der Vertrag der Nichtigkeit verfällt?

Lt. Mannheimer Morgen zog Tom Bock eine ihm 2012 gewährte Kaufoption, also ist anzunehmen, dass er die damaligen Konditionen erhielt. Der Gerechtigkeit halber muss man sagen, dass 2012 nach einem wegen Kapitalschwäche des Interessenten gescheiterten Verkaufsversuch der BIMA (Bundeseigentum), und nach 5 Jahren Leerstand vor allem das Interesse bestand, einen finanzkräftigen und durch Referenzprojekte als fähig ausgewiesenen Investor zu finden, damit es endlich losgeht. Die Investoren standen nicht Schlange. Zwar gab es sehr interessante Investitionsvorstellungen aus alternativer bürgerschaftlicher Ecke (Turley Village). Aber nur der Projektteil, der mit dem Mietshäusersyndikat preisgünstigen selbstverwalteten Wohnraum schaffen wollte (und schließlich auch realisierte), war finanziell solide ausgewiesen. Außerdem ein ebenfalls von der Johannesdiakonie geplantes Wohnhaus für Schwerbehinderte Menschen.

Die eigentliche Ursache für den Skandal liegt in der Tatsache, dass dieses für die Stadtgesellschaft wertvolle Areal überhaupt dem freien Grundstücksmarkt überantwortet wurde und nicht von der Stadt nach Erwerb von der BIMA gehalten und unter Eigenregie nachhaltig und sozial gestaltet wurde. Die MWSP wurde aber ausdrücklich zu folgendem Geschäftszweck gegründet: „Der Erwerb und die nachfolgende Entwicklung, Erschließung und Vermarktung frei werdender Konversionsflächen stellen nun das Kerngeschäft der Gesellschaft dar.“ (Geschäftsbericht 2015)

Der Grund hierfür liegt in der schieren Größe der Aufgabe bei gleichzeitiger Selbstbeschränkung der Kommune in ihren Finanzierungsmöglichkeiten. Zur Größe der Konversions-Aufgabe wurde OB Peter Kurz am 11.2.12 im Mannheime Morgen zitiert: „Über die Gesamtkosten des Bodenerwerbs wollte Kurz indessen keine Aussage treffen. Bei einem rein hypothetischen Durchschnittspreis von 100 Euro pro Quadratmeter schlügen die 500 Hektar mit einer halben Milliarde zu Buche. Im Verlauf von etwa 20 Jahren könne die Stadt, so Kurz, „mit einer roten Null“ aus der Konversion hervorgehen.“ Also ankaufen – planen – erschließen und schnell wieder an „Investoren“ verkaufen, damit das bei Banken aufgenommene Geld möglichst rasch wieder zurückfließt. In Wien hätte man wahrscheinlich eine solche Aufgabe über den Kommunalhaushalt abgewickelt wie man auch den enormen öffentlichen Wohnungsbau und -bestand seit den 20er Jahren des letzten Jahrhunderts kommunal betreibt und bewirtschaftet und über den Kommunalhaushalt laufen lässt.

In der Bundesrepublik herrscht die Doktrin des „schlanken Staates“, der nur die allernotwendigsten Aufgaben erledigt und ansonsten alle Aufgaben der Privatwirtschaft überlässt. Dazu gehört die Doktrin des Verbots von Nettoneuverschuldung. Wohnungsbau ist „rentierlich“ zu betreiben, preisgünstiger Wohnungsbau mit staatlicher Subvention (z.B. Landeswohnraumförderung) ebenso. Erforderliche Darlehen wären ebenso „rentierlich“. Tatsächlich aber hat der Mannheimer Gemeinderat die neoliberale Doktrin im Jahr 2008 (damals hatte der „rechte Block“ 54% Mehrheit) mit einem freiwilligen Nettoneuverschuldungsverbot in die Hauptsatzung hineingeschrieben. Deswegen musste das Konversionsgeschäft in eine städtische Gesellschaft, die MWSP, ausgelagert werden. Dieser wurde nur die Aufgabe der „Projektentwicklung“ übertragen.

Auf dieser Grundlage hat die Stadt trotzdem erhebliche Anstrengungen unternommen, die Konversionsflächen städtebaulich zu gestalten. Sie machte z.B. auf Franklin Konzeptausschreibungen, sie entwickelte das „Franklin-Zertifikat“: Jeder Investor musste bestimmte Qualitätsanforderungen erfüllen. Dazu gehörte wahlweise auch preisgünstiges Wohnen, im Ergebnis allerdings viel zu wenig. Allerdings ist die Einhaltung dieser Kriterien bei Weiterverkäufen nicht gesichert. Die Baugrundstücke sind damit auf einen freien und unkontrollierten Markt geworfen. Der Versuch der LINKEN, mit Antrag A028/2017 eine grundbuchrechtliche Fixierung von Qualitätskriterien in das 12-Punkte-Programm aufnehmen zu lassen, wurde von der Verwaltung so nicht übernommen.

Die Baufelder 4 und 5 auf Turley sind also freie „Handelsware“. Und fast alle anderen Investments auf Turley oder Franklin sind es auch. Nicht jedoch z.B. die Mietshäuser-Syndikats-Häuser und – gehen wir mal davon aus – auf Franklin die GBG-Häuser.

Kommen wir zurück zu den Baufeldern 4 und 5: Dort liegt jetzt der Quadratmeter Bauland bei 1.600 Euro. Ursprünglich lag er (wie auf Turley üblich) in einer Größenordnung um die 260 Euro. Man mag sich ausrechnen, was dieser Baulandpreis auf die zu estellenden Wohnungen (Kauf oder Miete) für eine Auswirkung hat. In späteren Jahren schlagen sich solche Kostensprünge dann auch im Mietspiegel nieder.

Halten statt verkaufen!

Richten wir den Blick nach vorne! Das nächste große (und dann auch für Wohnzwecke letzte) Wohnungsbaugebiet wird Spinelli / Käfertal Süd. Wenn auch diese Grundstücke wie bisher auf den ungeregelten Markt geraten, wird sich die Spekulation munter weiterentwickeln können. Hier gibt es nur eine vernünftig denkbare Lösung: Die MWSP bleibt langfristig Eigentümerin der Grundstücke. Sie wandelt sich also diesbezüglich von einer Entwicklungs- in eine Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft. Dazu versorgt sie sich mit langfristigen Darlehen und trägt den Schuldendienst aus den Mieteinkünften. Sonstige Bauträger (die von der CDU durchgesetzten Einfamilienhäuschen und v.a. gemeinwohlorientierte Bauträger) erhalten Erbbaurechte. Wenn dieser Schritt nicht vollzogen wird, kann man sich schon auf den nächsten „Skandal“ einstellen. Das muss verhindert werden. Der Wahlkampf wird an dieser Ecke spannend.

Thomas Trüper, Stadtrat DIE LINKE

02 Mrz

Spekulationsbombe auf Turley – Empörung gegen wen und was? Was ist zu tun?

Das haut dem Fass den Boden aus: Tom Bock Group realisiert sechsfachen Spekulationsgewinn innerhalb von 3 Jahren und bleibt mit einem Anteil, der etwa dem ursprünglichen Kaufpreis entspricht (15%) im Geschäft, d.h. in der neu gegründeten Investmentgesellschaft. Neuer Player sind lt. Mannheimer Morgen von heute unbekannte Investoren, die von den Hamburger Projektentwicklern Fortoon und Qcoon vertreten werden. Fortoon beruft sich auf seiner Website auf die „Anbindung an ein großes deutsches Family Office“, auf Familien also, die nicht so recht wissen, wohin mit ihrem vielen Geld.

Was geht hier ab? Es ist ein Vorgang, der wieder einmal belegt: Das Privateigentum an Grund und Boden, die Degradation von für die Stadtgesellschaft wichtigen und wertvollen Grundstücken zu Handelsware unter Monopolbedingen (denn jedes Grundstück ist einzigartig) – all dies ist schlicht asozial. Wir wachen also morgens auf und lesen in der Zeitung: Der freigelassene oder besser noch nie eingefangene Kapitalismus hat mal wieder zugeschlagen.

Die spontane Wut richtet sich natürlich gegen „die Stadt“, ihre Tochter MWSP und „den Gemeinderat“, der dies alles so zulässt. Es ist an dieser Stelle jedoch wichtig, genau hinzuschauen und Ross und Reiter zu benennen, die solch einen Skandal ermöglichen, ja fast erzwingen, und wen man dafür politisch abstrafen sollte (z.B. bei der nächsten Kommunalwahl, aber natürlich auch bei der Europawahl; und auch der Bundestag wird mal wieder neu gewählt). Man kommt bei dieser Betrachtungsweise schnell zum Ziel, wenn man sich einmal vorstellt, …

… wie der Hase hätte richtig laufen sollen:

2007: Die US-Streitkräfte räumen als erste größere Liegenschaft Turley-Barracks. Damit haben sie ausnahmsweise Gutes getan.
2007: Die Stadt Mannheim bekommt das auf ihrer Gemarkung liegende Gelände von der Bundesrepublik Deutschland zurückübertragen (nicht verkauft!), militärische Nutzung ist nicht mehr.
2007ff: Der Gemeinderat beschließt unter Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger: Das Gelände wird städtebaulich in hoher Qualität entwickelt, bleibt öffentliches Eigentum und wird dient dem Gemeinnutzen: Es wird ein Bebauungsplan verabschiedet, gemeinnützige Wohnungsbauträger bekommen einen Teil der Grundstücke, um auf Basis von Erbbaurechten bezahlbare Wohnungen für „breite Schichten“ der Gesellschaft zu errichten (bzw. überlassene Bestandsgebäude unter Einhaltung des Denkmalschutzes entsprechend umzubauen du zu sanieren). Oder die Stadt Mannheim tritt selbst auf Bauherrin auf. Es wird auch nicht störendes Gewerbe angesiedelt sowie eine Vielzahl von Wohlfahrtseinrichtungen. Auch ein paar Häuser für einkommensstarkes Personal aus Wirtschaft und Wissenschaft haben dann Platz und bringen etwas Geld.
2010ff: Alle sind glücklich und zufrieden und immer mehr Menschen ziehen auf Turley ein und mittendrin steht ein Casino als Bürger*innenhaus mit Gastronomie und preisgünstig zu mietenden Räumen.

Tatsächlich geht die Geschichte so:

2007: Die US-Streitkräfte räumen als erste größere Liegenschaft Turley-Barracks.
2007: Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) wird die neue Eigentümerin. Sie wurde von der Rot-grünen Bundesregierung 2005 gegründet, um Bundesliegenschaften „möglichst wirtschaftlich verwalten, verwerten und auch veräußern“ (wikipedia).
2008: Der Mannheimer Gemeinderat erlässt mit seiner rechten Mehrheit am 24.06.2008 eine Änderung der Hauptsatzung: „Der Haushaltsplan und die Finanzplanung enthalten keine Nettoneuverschuldung“.
2010: Die BIMA findet einen privaten Investor, der jedoch das notwendige Kapital nicht aufbringen kann. Der Verkauf scheitert.
2012: Die Stadt Mannheim gründet zum Erwerb von Turley und (fast) aller anderen freiwerdenden US-Konversionsflächen die MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH. Sie selber ist aufgrund der Hauptsatzung (s. 2008) nicht dazu in der Lage. Turley kosten die MWSP inkl. Abriss- und Erschließungsmaßnahmen 22 Mio. EUR. “Wir gehen davon aus, dass es der MWSP gelingt, die Entwicklung des Geländes ohne städtischen Zuschuss zu realisieren”, sagt OB Peter Kurz.
2012: Als „Anker-Investor“ wird der Frankfurter Investor und Architekt Tom Bock gefunden. Er kauft den Hauptteil der denkmalgeschützten Bestandsgebäude und errichtet einige neue gewerbliche Gebäude. Rasche Vermarktung weiterer Baufelder zu „Marktpreisen“ durch die MWSP.

2012 – April 2016: Erarbeitung des Bebaungsplans für Turley. Der Einfluss der Stadt wird über den Bebauungsplan (z.B. Verkehrskonzept) ausgeübt und ggf. über städtebauliche Verträge. Dies gilt auch z.B. für Franklin. Solche Vertragsvereinbarungen mit den Investoren sind jedoch in keiner Weise juristisch abgesichert, insbesondere nicht bei Weiterverkauf.
2013: Planungswettbewerb für Baufeld 5.
2015: Tom Bock Group kauft Baufelder 4 und 5 lt. MM für 6 Mio. Euro. Damit geht es in sein Privateigentum über.
2017: Ende der erneuten Bebauungsplan-Auslage für Änderungen bezüglich Baufelder 4 und 5. Verabschiedung 25.07.2017
2017: Am 27.06. verabschiedet der GR das „12-Punkte-Programm“ mit der 30-%-Sozialquote.
2018: Tom Bock verkauft die Baufelder 4 und 5 lt. MM für 36 Mio. Euro an einen Privateigentümer.

Folgen

Man kann sich ausmalen, zu welchen Preisen die auf Baufeld 4 (immer noch?) geplanten Wohnungen, wenn sie denn mal fertig werden, auf den Markt kommen. Das Baurecht besteht und mit den neuen Eigentümern kann die Stadt keinerlei weitere Regelungen erzwingen.

Erst im 12-Punkte-Programm wurde (auf Initiative der LINKEN) festgelegt, dass sozialrelevante Kaufbedingungen (z.B. Erfüllung der Quote) im Grundbuch auch für alle weiteren Eigentümer / Rechtsnachfolger gelten. Bezogen auf Baufeld 4 (Wohnen) gab es aber solche Vereinbarungen von vornherein nicht.

Man wird auch auf Franklin (ebenfalls vor dem 12-Punkteprogramm ausgeschrieben) ein Auge auf eventuelle spekulative Grundstücksgeschäfte haben müssen. Es kann nicht sein, dass die Stadt Mannheim die Konversionsgelände über ihre MWSP veredelt und Private Grundstückshändler die Wertsteigerung für sich einsacken.

Die Durchsetzung der „sozialen Bodennutzung“ wird immer dringender. DIE LINKE hat hierzu schon verschiedene Anträge in den Gemeinderat eingebracht. Es kommt auf die richtigen Mehrheiten an, die einen anderen Umgang mit öffentlichem Eigentum ermöglichen!

Was tun?

Auch Privatinvestoren sind manchmal nicht unempfindlich, was ihren Ruf betrifft. Auf dem Baufeld 4 sollte einmal – so hörte man es aus Kreisen von Tom Bock – „preisgünstiges Wohnen“ realisiert werden. Diese Erwartung besteht weiterhin. Die MWSP kann diese Erwartungen rechtlich zwar nicht durchsetzen. Wenn die Empörung über das Spekulationsgeschehen jedoch laut genug ist, kann man sie am Ende auch in Hamburg hören.

(Text: ttr | Bilder: cki)

28 Feb

Antrag – Wohnen im Zukunftsthema „Soziale und kulturelle Teilhabe, gesellschaftlichesMiteinander und lebenslanges Lernen“

LEITBILD „MANNHEIM 2030“
Wohnen im Zukunftsthema „Soziale und kulturelle Teilhabe, gesellschaftliches Miteinander und lebenslanges Lernen“

Im Punkt „Zusammenhalt und gutes Wohnen im Stadtquartier“ wird die Nutzbarkeit der zu
errichtenden 12.000 Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung als  Zielbeschreibung aufgenommen:

„Zwischen 2018 und 2030 sind insgesamt 12.000 Wohnungen neu errichtet worden, davon 6.000 für Menschen mit durchschnittlichem oder unterdurchschnittlichem Einkommen. Alternative Wohnformangebote, wie etwa Mehrgenerationenhäuser und gemeinschaftliche Wohnprojekte, haben deutlich zugenommen.“

Begründung
Durch Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit und die faktische Einstellung des sozialen Wohnungsbaus ist in den letzten fast 30 Jahren ein großer Nachholbedarf an preisgünstigen Wohnungen entstanden Dieser muss bis 2030 zumindest teilweise befriedigt werden. Die Selbsttätigkeit des Marktes wird nicht zu diesem Ziel führen. Die Erwähnung alternativer Wohnformen und gemeinschaftlicher Wohnprojekte ist richtig aber keineswegs ausreichend.

28 Feb

Antrag – Benennung des „Neckarauer Übergangs“ nach Dr. Elisabeth Selbert – einer Mutter des Grundgesetzes

FRAUEN SIND GLEICHBERECHTIGT
Benennung des „Neckarauer Übergangs“ nach Dr. Elisabeth Selbert – einer
Mutter des Grundgesetzes

Der Gemeinderat möge beschließen:
Der Neckarauer Übergang wird

• zur Würdigung von 70 Jahre Grundgesetz,
• zur Würdigung der „Vier Mütter des Grundgesetzes“ und
• insbesondere zur Würdigung des Einsatzes von Dr. Elisabeth Selbert für die Aufnahme der Gleichberechtigung von Männern und Frauen in den Grundrechte-Artikel 3 GG „Elisabeth-Selbert-Brücke“ genannt.

Neckarauer Übergang – Bild Wikipedia – Hubert Berberich (HubiB) CC BY-SA 3.0

Begründung
Die Juristin Dr. Elisbeth Selbert (SPD) überzeugte zuerst die drei anderen „Mütter des
Grundgesetzes“ und dann die Mehrheit des Parlamentarischen Rates, dem sie angehörte, von der Notwendigkeit, die Gleichberechtigung der Frauen im Grundgesetz festzuschreiben. Ergebnis war die Aufnahme des Artikel 3 Abs. 2 GG: „Männer und Frauen sind gleichberechtigt.“ Damit war erstmals in der deutschen Geschichte über die staatspolitische Gleichberechtigung hinaus (Frauenwahlrecht 1918) die zivilrechtliche Gleichberechtigung von Männern und Frauen verankert.
Dies entfaltete weitreichende Auswirkungen auf die Lebenswirklichkeit von Frauen.
Der Neckarauer Übergang hat bisher keinen amtlichen Namen. Im Volksmund ist (und bleibt es wahrscheinlich) der „Neckarauer Übergang“. Die starke Stellung von Straßennamen des Volksmundes in Mannheim hat viele Beispiele: „Breite Straße“ für „Kurpflazstraße“. Das obere Ende der „Planken“ für „Heidelberger Straße“, sowie die „Marktstraße“, „Fressgass“ und Kunststraße“ in den Quadraten für amtlich nicht benannte Straßen aufgrund der Adressbildung durch die Quadrate-Namen. Die Dominanz nicht-amtlicher Namen sollte kein Hinderungsgrund sein, eine noch nicht offiziell mit einem Namen versehene Brücke nun zu „taufen“.
Mannheim verfügt über eine „Carlo-Schmid-Brücke“. Der Tübinger Carlo Schmid vertrat zwar den Mannheimer Bundestagswahlkreis. Vor allem aber ist er in die Geschichte als großer Europäer und als einer der Väter des Grundgesetzes eingegangen. Eine „Elisabeth-Selbert-Brücke“ würde nun auch an eine der Mütter des Grundgesetzes erinnern, welches längst überfällig ist.